Spread the love

נדל"ן , נדלן , קורס נדלן , קורס נדל"ן , הונאת נדל"ן , בית ספר לנדל"ן , עוקץ נדל"ן , לימודי נדלן , תרמית נדל"ן , נדל"ן ארה"ב , שיווק נדל"ן , יזמות נדל"ן

מוכרי האשליות

דברים שלא יספרו לכם בקורסים לנדל"ן - חלק ב'

מי לרוב מרוויח בנדל"ן? : כמעט כולם, חוץ מהיזם והמשקיעים בפרוייקט שלו. הם נוטלים עליהם את כל הסיכונים ומשלמים לכולם ונמצאים בסיכון גבוה להפסיד את כספם.

בראש פירמידת המרוויחים נמצא כמובן הקבלן הראשי ואחריו יתר נותני השירותים לפרוייקט; קבלני משנה, מלווי כספים, מתווכים להלוואות כספים (מוכרי הרעל. הסבר בהמשך.), מתווכי נדל"ן רשומים, הולסיילרים (מאתרים וסוחרים בנכסים מוזלים שהנם למעשה מתווכי נדל"ן לא רשומים), ארכיטקטים, עורכי דין, שמאים, בודקי בתים, מנהליי נכסים, אנשי תוכן שיווקי, עיצוב גרפי, מפיקי סרטונים, בוני מודעות ומעצבי אתרי אינטרנט, צלמים, חברות העוסקות בהעברת כספים מהארץ לחו"ל , חברות שימכרו לכם שירותי תקשורת - שיחות והודעות ס.מ.ס לחו"ל, אתרי אינטרנט בתחום הנדל"ן, חברות שנותנות שירותי V.P.N שכן אתרי נדל"ן רבים בארה"ב חסומים לגלישה מישראל ואתם צריכים להתחזות לגולשים מארה"ב, רשויות מקומיות, נוטריונים, חברות טייטל (בארה"ב אין לשכת רישום מקרקעין (טאבו) ורישום הנכסים מתבצע על ידי חברות פרטיות אלה. חברות ביטוח נכסים, סוחרי מידע נדלנ"י (שאינו תמיד נכון), אשר ימכרו לכם מידע כמעט על כל דבר, כתובות נכסים ריקים, שמות מלווי כספים, שמות של משקיעים שרכשו בעבר נדל"ן ועוד. רואי חשבון בארץ ובחו"ל, וכמובן מרצים ומוכרי קורסים ומידע בתחומי הנדל"ן.

מי שימצא עצמו משלם לרשימת הגופים והאנשים האלה, הוא רק אתם, יזמיי הנדל"ן.

מכל הרשימה הנ"ל מי שלא ישן טוב בלילה בתקופת הפרוייקט הנדלני, אשר עלול, מבלי שתכננתם כלל, להתמשך גם על פני חודשים ארוכים ושנים – הם היזם והמשקיעים בפרוייקט שלו. זאת שכן כל מחדל, עבירה, התרשלות או טעות של גורם כלשהוא ברשימה, יגרום כמעט בהכרח להפסדים כספיים ליזם, אשר הנם לעיתים כבדים. במקרה כזה, הסיכוי שלכם כיזמים שנמצאים בארץ, לקבל פיצוי כלשהוא על הנזקים שנגרמו לכם בחו"ל, הוא קלוש עד אפסי.

במקום שהתמקדנו בו בתחקיר שערכנו, ארה"ב, הכנת תביעה משפטית היא מאוד יקרה. כמו כן מרבית הגורמים בענף הנדל"ן מתנהלים שם כיום בצורה עקיפה ומפותלת, דרך חברות LLC שהנן בדרך כלל חסרות נכסים וקיים קושי מובנה, כפי שתשמעו בהמשך בסיפורו העצוב של חברי רונן, להתחקות אחר כספים ולהוכיח טענות בתחום הנדל"ן. גם במדינות אחרות משימה כזו תהיה יקרה ומסובכת.

במקרים חמורים במיוחד המתרחשים לצערנו לעיתים קרובות יותר מכפי שיספרו לכם, למשל גניבה ומעילה חמורה המתבצעת על ידי קבלן, כמובן שניתן להגיש תביעה וגם להתלונן במשטרה המקומית. הפרסום השלילי ייתכן שיגרום נזק לעסקיו ואתם תזכו בתחושת סיפוק רגעית שהנה, עשיתם משהו. עדיין, עבורכם מדובר באובדן זמן יקר, טרחה רבה והפסדים כספיים נוספים. ואת כספכם שנגנב, כלל לא בטוח שתצליחו להשיב לידיכם.

הקבלן הוא המלך, הנבל או הגנב והוא מחליט איזה תפקיד לקחת. אתם רק אלה שמשלמים.

שקר נוסף שימכרו לכם מוכרי האשליות: 'היזם הוא המלך, מנהל הפרוייקט' והקבלן וכל יתר הגורמים סרים למרותו ומבצעים את דבריו. גם כאן המציאות מוכיחה אחרת.

אתם היזמים, נמצאים כאן בארץ, במרחק עשרת אלפים קילומטר, והיכולת שלכם לוודא שכל אחד מן האנשים המעורבים בפרוייקט שלכם: קבלן, ארכיטקט, מתווך, עורך דין או כל גורם אחר יבצע את המוטל עליו בנאמנות, כפי רצונכם ובהתאם ללוח הזמנים שקבעתם, מצומצמת למדי. המעקב הבלתי פוסק אחר התנהלות הצוות שלכם, לוודא שהם אכן עובדים למענכם ומבצעים את המוטל עליהם יכול להתגלות כעניין מתיש, מורט עצבים, אשר מכניס לחייכם אכזבות, טרדות רבות, מתחים ומפחי נפש לא מעטים.

לעיתים, בדיוק כשהזמן לוחץ והפרוייקט שלכם נמצא בנקודה רגישה, אחד מאלה שאתם תלויים בעבודתם, יחליט לקדם עבודה אחרת שלו על חשבונכם או "להיעלם" פתאום לטובת ענייניו האחרים וכל הטלפונים שתבצעו אליו, וההודעות שתשלחו יישארו ללא מענה, לעיתים למשך ימים שלמים או יותר, עד שיואיל בטובו לענות ולספק הסבר קלוש להיעדרותו. מקרים כגון אלה מקפיצים לא אחת את מפלס החרדה ואת לחץ הדם של היזם לשחקים.

מוכרי האשליות יספרו לכם שאתם צריכים לקבל הצעות מחיר ממספר קבלנים, לפחות שלושה, להשוות ביניהם וכן לדרוש מאותם קבלנים שיראו לכם עבודות שביצעו בעבר וחוות דעת של לקוחות. ועל זה נאמר, אם זה לא היה עצוב זה היה מצחיק.

באזורים רבים בארה"ב, במיוחד בערים הגדולות, קשה מאוד ולעיתים בלתי אפשרי להשיג קבלן שיבצע עבורכם עבודת בנייה או שיפוץ כלשהוא. אין מספיק קבלנים וקשה אפילו לקבל הצעת מחיר !. התחקיר שערכנו כלל גם ניסיונות רבים שביצענו ליצור קשר עם קבלנים ולבקש מהם שיתנו הצעות מחיר.

אצל אלה שטרחו לענות והם לא רבים, שמענו כמעט תמיד תשובות כמו: "מצטער אני עסוק ומלא בהזמנות עבודה עד לשנה הבאה" או "בעבר הייתי עושה עבודות בנייה מהסוג שאתה מחפש אבל הפסקתי". או "שלח לי מייל". נספר שלמיילים ששלחנו בדרך כלל לא הגיעה כל תשובה ואם הגיעה, זה היה לאחר חודשים ארוכים. לעיתים חצי שנה עברה עד שטרח הקבלן לקרוא את האימייל ששלחנו לו ולענות עליו.

מן ההתנסות שלנו מי שבאורח פלא יענה לכם בשמחה הוא דווקא הקבלנים הישראלים. בטוח יש גם טובים שלא פגשנו בהם, אבל לפי ההתרשמות שלנו מהם תקבלו בעיקר שני דברים: שחצנות אין סופית שבמצב נורמאלי, אם לא הייתם נואשים כל כך למצוא קבלן לפרוייקט שלכם, הייתה גורמת לכם לשלוח את הטיפוסים האלה לכל הרוחות ולנתק את השיחה. דבר נוסף, הם יתנו לכם ללא כל בושה הצעת מחיר אסטרונומית.

מחיר שאם תשלמו אותו, הרי שכבר בנקודת הפתיחה וגם אם הכל ידפוק כמו שעון וילך לפי התוכניות שלכם, לא יישאר בידיכם אפילו דולר אחד של רווח מן הפרוייקט. היה גם קבלן ששכח לרגע שמולו עומד ישראלי אחר, לא פריירים אנחנו 🙂 , וכשהתבקש בסך הכל לתעד ולשלוח את הצעת המחיר שנתן זה עתה במייל קצר, לא התבייש לדרוש עבור משלוח המייל תשלום בסך 970 דולר וגם ניסה לשכנע. "אחי, אין בעיה, תן לי מספר כרטיס אשראי ואני מעביר את התשלום ברגע"

כמה שלא ינסו מוכרי האשליות לשכנע אתכם שניתן למצוא באזורי הביקוש לנדל"ן, קבלן איכותי וגם הגון, במחיר סביר, ובנוסף להפוך את הפירמידה, להכפיף את הקבלן אליכם ולזכות ברווח כלשהוא בפרוייקט תוך נטרול הסיכונים, תדעו שלרוב מדובר בשקר, באשלייה שמתקיימת רק עבור אחוז קטנטן ובר מזל, כ-5% בלבד מן היזמים.

כל מי שקצת היגיון בראשו יבין שכאשר מוכרים לכם דבר שמתקיים רק ב 5% מהמקרים – הרי שלא ניתן להגדיר את הדבר כאמיתי אלה כאשליה מסוכנת אשר בסבירות גבוהה תסב הפסדים לאוחז בה.

רק לשם קבלת פרופורציה - כאשר אתם קונים כרטיס חישגד של מפעל הפיס סיכויי הזכייה שלכם גבוהים פי שלוש ועומדים על כ 15%. והרי לא תעלו על דעתכם להשקיע עשרות ומאות אלפי ש"ח ברכישת כרטיסי חישגד.

מה גורם כמעט לכל יזמי הנדל"ן להפסיד? על כך תקראו בהמשך. המדובר בכמה דברים שחוברים להם יחד להכשילכם. כל היתרונות והכישורים שמועילים לכם במקומות אחרים, שכל חד, כישרון, יכולת לימוד, חריצות, מקצועיות בתחום עיסוקכם – לא יספיקו כאן.

הדבר המשותף למעטים שכן מצליחים, הרבה מזל בעסקה הראשונה או כיס מלא מזומנים שמאפשר לספוג את ההפסד בעסקה הראשונה. זאת בתקווה שהמזל יאיר פנים וההימור על העסקה השנייה ישתלם. אולם יש לזכור שלאחר הפסד בעסקה הראשונה הסיכון לא הצטמצם ונותר גבוה מאוד גם בעסקה השנייה.

סיפורו של יזם הנדל"ן הכושל רונן מהרצליה

במסגרת עריכת התחקיר פגשתי יזמים רבים שנכשלו וביניהם חבר ילדות. את רונן, כיום תושב הרצליה בן 51 שנפל קורבן למוכרי האשליות, שילם להם מחסכונותיו, על אף מצבו הדחוק, את הסכום הגבוה שדרשו - 50,000 ₪ וגם ארגן בהמלצתם קבוצת משקיעים מבני משפחתו וחבריו.

את רונן אני מכיר שנים רבות, גדלנו יחד באותה שכונה, אנו בני אותו גיל וגם הלכנו לאותם בתי ספר. למרות שבשלב מסוים, לאחר השירות הצבאי נפרדו דרכנו, נשארנו ידידים טובים.

בפעם האחרונה פגשתי בו לפני כשלוש וחצי שנים. הוא סיפר לי אז בהתלהבות על קורס יזמות הנדל"ן שהצטרף אליו. הוא היה זקוף, מלא שמחת חיים ואנרגטי, עיניו ברקו ולבושו היה נאה. מוכרי האשליות הצליחו לטעת בו את תחושת ההצלחה המזוייפת. ברוחו הוא כבר חש אז שהצטרף למועדון יזמי הנדל"ן המצליחים וזה רק עניין של זמן עד שיגיע למיליון הדולר הראשונים.

עתה כשפתחתי עמד בדלת אדם שונה לחלוטין. ראיתי לפני אדם שפוף וכבוי, לבושו מרושל ומוזנח, שיבה זרקה בשערו והוא היה בלתי מסופר ומבע פניו מריר ומדוכדך. הוא עלה במשקלו, לא באופן מחמיא ונראה זקן בכמה שנים טובות מחמישים ואחת שנותיו.

קצת אחר כך התיישבנו והוא לגם מן הקפה שהכנתי והשמיע אנחה עמוקה. אני רוצה שתכתוב הכל ותספר לכולם איך הם מטעים אנשים והורסים אותם עם השקרים, האשליות וההצגה הזו שהם מוכרים – אמר.

'עם הנדל"ן התחלתי לפני ארבע שנים כשהייתי בן 47. הייתי אז מובטל כמעט שנתיים אחרי שמכרו את החברה, איחדו מחלקות ופיטרו אותי ועוד כמה מהוותיקים. היה יקר להם להחזיק הנדסאי מכשור ובקרה בן 45 עם כל הוותק והתוספות.' ציין רונן ביובש.

הוא שוב נאנח לפני שהמשיך לדבר. 'קיבלתי אז משך תקופה דמי אבטלה אבל לא קיבלו אותי לשום דבר דומה למה שעשיתי בעבר ותקופת האבטלה נגמרה. הייתה לנו משכנתא על הדירה והוצאות על שלושה ילדים, הבן והבת הגדולים היו בגיל ההתבגרות והם רצו לקנות רק מותגים, כמו יתר הילדים בכתה. היה להם קשה להבין שאבא לא עובד וכבר אין כסף כמו שהיה.

התקופה שבה קיבלתי דמי אבטלה הסתיימה ומצאנו את עצמנו אוכלים את החסכונות, נאלצתי לפדות קופת גמל וקרן השתלמות כדי לשלם את ההוצאות והחשבונות השוטפים.

ואז יום אחד טלי ראתה סרטון שלהם באינטרנט. כבר בסרטון הם תופסים אותך בערמומיות, מציגים לך מישהו מהמעטים שהרוויחו ואומרים לך שאפשר לעשות נדל"ן בארה"ב בלי להביא כסף מהבית בכלל. בסרטונים שלהם הם לא רומזים אפילו כמה תחום הנדל"ן מסוכן.

הם נותנים מצג שווא כאילו אפשר בביטחון מלא להרוויח הרבה כסף בנדל"ן בשיטה שהם ילמדו אותך. אחרי שראתה כמה סרטונים שלהם דרך פרסומים ממומנים בפייסבוק, טלי חשבה שזה יכול להתאים לנו מאוד כדי להשיג הכנסה נוספת לבית במצב שלנו ושלחה לי את הקישורים כדי שאצפה בהם.'

אשתך טלי היא מנהלת מחלקה בבנק נכון?. שאלתי. 'כן. אבל היום, בגלל עסקת הנדל"ן שנפלנו אתה, אנחנו כבר ברבנות, פרודים, לפני ארבעה חודשים עזבתי את הבית'. ענה רונן ולא הצליח להסתיר את כאבו.

המשך יבוא...

הדבר שחיפשתם נמצא ממש כאן

עסק ביתי לעבודות עץ שאפשר להגיע אתו רחוק

%d בלוגרים אהבו את זה: